坐拥金山哭穷

    调整即意味着前期定位不准确，运营不成功。关于东莞商业地产落得这般田地的原因，仁者见仁，智者见智，观点多多。其中比较典型的两个观点是：其一，东莞消费能力不足，消费力外流；其二，商业结构不合理，没有满足市场真实需求。

    木易认为，这两个观点都有一定道理，但没有切中要害。东莞现有消费能力基本可以支撑现有的几大商业项目，这些商业项目业态结构也没有大问题。

    那么东莞商业地产问题到底出在哪里？木易认为，主要问题出在东莞缺乏真正会做商业地产的人才。

    举个简单的例子，位于东城东宝路的蔚蓝星湖大社区，建筑面积20余万平方米，住户高达1800余户。

    蔚蓝星湖隔壁就是东莞比较有名的老社区盈彩美地，建筑面积也是20余万平方米，住户大概也是1000多户，两个社区住户总数超过3000户。但是目前这两个社区周边商业配套严重不足，步行半个小时，竟然找不到一个上档次的商场，只有一些小的便利店和菜市场。

    据木易了解，这两个社区住户如果不是自己开车去商场购物，还有两个选择，其一，从盈彩美地车站坐公交车到东城枢纽，需要7分钟左右，然后步行10多分钟到世博广场；其二，做7路车到位于花园新村的吉之岛或者运河的家乐福购物，所用时间更长。无论是那种选择，都颇费周折。

    但是，长久以来，这两个社区的众多业主不得不面临这样的选择，其消费需求也被严重压抑，虽然经济实力允许，但是轻易不愿去大商场消费。

    试问，那些抱怨东莞消费能力不足的商家有没有关注过这3000余户的消费需求呢？有没有想过通过“小巴免费接送”这种方式来释放这3000余户的消费需求呢？

    “人世间不缺乏美，只是缺乏发现美的眼睛”。东莞不缺乏消费力，只是缺乏发现这种消费力和挖掘这种消费力的人才。蔚蓝星湖只是一个例子，这种现象在东莞比比皆是，比如东骏豪苑，比如位于五环路的诸多楼盘等等。

    在广州、深圳，商场开通免费巴士接送消费者以促进销售很流行。在东莞不少镇区，很多商场将免费巴士开进工业区拉客。为什么城区这些抱怨消费能力不足的商家却无动于衷呢？！

    其实，从蔚蓝星湖、盈彩美地两大社区业主消费需求被忽略可以看出，东莞真正的商业人才严重缺乏，现有人才整体水平有限，创新能力不足。

    操盘水平差

    除了“坐拥金山哭穷”外，东莞商业地产缺乏真正人才的另外一个表现是，操盘水平差，搞运营的不懂什么是商圈，或者即使知道什么是商圈，也不会加以利用，趋利避害，导致有利因素被弱化，不利因素被放大。经营困难甚至难以为继也就不足为奇了。

    商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。每个商家都有属于自己的商圈，但并不是每个商家都有能力将自己的商圈潜力充分挖掘出来。

    东莞的不少商家在针对商圈的开发利用上，则是一片空白，举两个例子。

    拿华南MALL来说，华南MALL辐射到江滨花园，盛世华南，理想0769等小区，消费人群不算小，但是由于理想0769被两条交通要道阻断，如果从理想0769到华南MALL，需要穿越一条隧道，穿过一条马路。路上车流汹涌，通过隧道又不是很安全。因此，受这些因素影响，理想0769的消费潜力远未释放，有待深入挖掘。但是，木易没有发现华南MALL经营者在这方面进行过任何挖掘，也许是木易孤陋寡闻，不知道而已。

    再来说第一国际，木易认为，第一国际最大的失败是没有将东泰大社区庞大的消费力量引导过来。第一国际地理位置有些特殊，南北皆是空旷之地，谈不上消费力。第一国际以西倒是有几个小区，但是消费能力不强。
 

    东莞大道以东的东泰大社区消费能力十分强悍，如果能够将其一部分消费引导过来，第一国际决不是目前这个样子。但是木易也没有发现第一国际在这方面有什么优秀表现。

    东莞大道如同一道天然屏障将第一国际和东泰大社区分割，东泰大社区配套成熟，生活便利，居民没有必要“冒险”去第一国际消费。第一国际欲有所作为，必须突破东莞大道这个天然屏障，包括现实的和心理的，否则单纯调整商业结构效果不大。

    因此，木易认为，东莞商业地产当务之急不是搞什么结构调整，而是充分挖掘消费潜力，并引进真正的人才。

（编辑：毛文月）