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中投顾问:工业地产未来发展前景可期

http://www.buildhr.com 2013年12月30日 15:40 发布:中国经济网

  国内房地产市场逐渐开始发生变化,开发商也开始谋划转型,涉足其他地产类型。如从原有的住宅地产开始向养老地产、商业地产、工业地产等过渡发展。房企之所以主动调整,国家对房地产宏观调控政策的收紧是一个方面,而根本的决定性因素还是在于住宅市场的供求关系已经开始发生缓慢的变化。

  一二线城市房价依然在上涨,但是涨幅明显收窄,当前北京地区一些二手房已经开始降价销售,除了户主急于用钱或者改善性住房需求外,未来不动产登记制度的开展,房产税的开征等,势必会对拥有多套房者形成一定的震慑;其次,国家持续加大保障房建设力度,做好基本的住房保障工作,厘清市场与政府的作用,将有利于房地产市场走向常规化。

  一系列信号无不反映出住宅地产价格偏高,未来向下走势不可避免。地方政府财税收入体系改革也在持续推进,虽然目前依然难以降低对“土地财政”的依赖,但是心理上已经意识到“土地财政”的不可持续性。除了允许地方政府发债以缓解财政压力之外,改善工业地产用地价格,完善地区经济发展基础设施,促进产业经济结构调整成为地区经济可持续发展的必要选择。

  工业地产未来发展前景可期。

  首先从政策方面来看,2013年12月3号,在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上,副部长胡存智表示,国土资源部将修订《划拨用地目录》,扩大有偿使用范围。同时,还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度,积极推行工业用地出让弹性年期制。

  提高工业用地价格,将有利于遏制地方政府“零地价”出让工业用地造成的市场混乱的现象,用地价格的提升将带动工业地产租金价格的上涨;国家对工业用地的审批更加严格,可以避免重复、低效率的建设工业地产,减少无用投资,提高土地使用效率。未来工业地产市场日益市场化、透明化、规范化,工业用地的资源稀缺性将日趋明显,工业用地价格上涨不可避免,现存的工业土地的资产增值效应将非常明显,对一些拥有大量工业用地的企业而言,公司固定资产价值明显提高。

  其次,土地制度改革。近日,深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市,这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后的又一次历史性改革破冰之举。这次由深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格公司)以底价1.16亿元竞得,土地收益的70%归政府,30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。方格公司竞得的A217-0315宗地,位于宝安区福永街道凤凰社区,占地面积为1.45万平方米,挂牌底价为1.16亿元,规划用途为工业用地(新型产业用地),土地使用期30年,准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。

  深圳第一块农村集体建设用地的成功上市,对工业地产发展而言有一定的影响。土地制度改革牵一发而动全身,国家明确指出,允许土地上市交易并不是指农村土地,可能性最大的就是农村集体经营性建设用地,而深圳此次出让的该地块就是此类型。1.45万平方米,1.16亿元,合约1900元/平方米左右。这意味着一方面,未来工业地产用地范围有可能增大;另一方面,工业用地价格会上涨。在这两方面的综合作用下,工业地产的发展环境总体是向好的,因为需求不断上涨;土地供应有保障;土地价格有望抬升等;受国家宏观调控的影响小。

  中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出,工业地产具有大投资、快速启动、追求长期稳定收益的特性,同时开发商获取长期稳定收益,要注意下面几个关键要素:选址、定位、客户(目标群体)、招商、服务等,各环节环环相扣,开工建设前还需要了解地方经济发展尤其是主导产业,产业集聚情况等。只有因地制宜的建设工业园区,满足企业要求,兼顾地方政府需求等,工业地产发展才具有良好的可持续性。 

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