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报告称中国工业地产开发市场风险相对较小

http://www.buildhr.com 2013年12月30日 15:44 发布:经济观察网

  信达风投资管理有限公司发布报告表示,工业地产开发市场风险相对较小,但由于政府土地政策调控及产业结构变化,工业地产开发也存在一定的市场风险。

  报告认为中国工业地产未来的发展趋势将具有以下特点:

  政策将强调市场对工业用地的配置作用,促进工业地产价格回归到真实价值。在一线城市工业用地价格飙升之际,很多跨国企业将生产研发基地转移到那些配套较完善,人才储备充足且成本低廉的二线城市。物流型的企业则会选择离港口较近的沿海城市。这些市场需求为工业地产投资选址策划提供了指向。

  国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势,操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种:一是定制开发,根据客户需求制定厂房标准,反租给客户;二是带租收购,收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业,待价而沽等待上市,通过REITs包装上市,融到大笔的资金。

  由于国内全面产业转移和发达地区总部经济规模形成,投资热点区域将不断扩大,更多城市将得到发展机遇。工业地产的开发运营不仅需要金融渠道支撑,还与区域经济发展,产业结构,人力资源,物流配套,区域政策等有着密切的联系。目前国内一些新建的工业园区招商遇到瓶颈,这跟前期的策划定位不明确有着很大的关系。目前新兴的创意地产在国内展露勃勃生机,以网游、动漫、广告设计为主的朝阳企业发展速度很快。相对美国、日本、韩国,大陆的创意产业正处于起步阶段,创意地产等前景值得憧憬。

  报告指出,今天的中国工业地产经营模式大致可以分为以下三种:一是只售不租,出让产权,很快收回投资,开发商只采用销售的方式使得商业物业迅速的变现,以实现资金的回笼,利于项目的滚动开发。二是只租不售,开发商对商铺采用了只出租,不出售的方式。以赚取出租回报为目的,同时可根据市场情况待增值后出售或者再次抵押贷款。好处是产权握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售,甚至可以将物业进入资本运作。三是又租又售,开发商对所推的商铺采用可租可售的经营方式,部分租,部分卖,出租部分起示范作用。目前,中国地产发展商采用较多的是第三种模式。

  目前市场主流模式是项目投资开发商,或独立,或联合,进行项目的整体开发,通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式,实现项目的收益。

  信达风投资管理有限公司研究员吴昊表示,对于工业地产和商业地产盈利模式,近来出现了一些新的探索,厂房信托,仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs),再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。

  “总体看来,我们认为工业地产发展前景明朗,在较好的宏观环境下,对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握,是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验,理解专业标准的综合型服务,象经营城市一样去经营园区,这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。”吴昊表示。

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