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300亿房企融侨的拿地平衡术:深耕四大经济圈

http://www.buildhr.com 2017年01月09日 09:44 作者:唐韶葵 发布:21世纪经济报道

  在房企发展过程中,登陆资本市场往往会存在很多优势,不过尚未上市的房企也有其发展逻辑,例如风格偏于稳健的闽系房企融侨集团。据克而瑞统计,2016年融侨年销售流量金额达362.5亿元,同比增长近76%。

  1月5日下午,融侨集团品牌营销中心总经理张岩公布了2017年融侨地产重点战略区域与核心布局城市:将持续、聚焦、深耕全国区域市场,以海西区域、长三角区域、环渤海区域、中部区域的优秀省会级城市及直辖市为发展核心布局,并积极开拓资本手段,实现“产业+金融”一体化格局。

  易居(中国)企业集团克而瑞研究中心副总经理林波认为,行业前十门槛已经达到1100亿元,比去年的700亿元增长了近60%,这说明规模扩张已成为主旋律。此外,行业集中度越来越高,行业前200名房企的市场占有率超过50%。“2017年大家都认为市场成交量会进一步调整,但并不意味着规模扩张步伐有停滞。”

  坚持适度规模但不会牺牲利润是融侨一直以来的特点。融侨管理团队也一直希望以穿越短周期、用25年的长周期思维方式来进行战略布局。

  据称,融侨已经发展28年,目前每年保持20%-30%的业绩增长,对于资金杠杆的运用一直很保守。而张岩认为,为了规模扩张而牺牲利润,不是公司良性发展之道。“我们现在布局11个城市,(将来要)都做到100亿。”

  融侨一直强调的规模扩张与利润平衡,或许从2016年布局可见一斑。在前述融侨的战略布局中,80%的城市成为去年全国房价涨幅TOP20的核心要地。

  而对于这批城市在2017年的走势,克而瑞认为,京沪深政策收紧程度最高,成交量短期也会有回落。房价涨幅过高的南京、苏州、合肥,成交可能继续维持在高点,但涨幅有明显回落;供需发生变化,导致库存缓慢提升。这些二线城市房价因产品类型或区域而不同,存在结构性下跌风险,同时土地拍卖市场会有所降温。

  另一类包括广州、天津、武汉、郑州等城市,房价在2016年热度较高,但涨幅相对可控,据预计2017年成交量保持高位,受政策影响相对小。库存缓慢减少,房价还有上涨空间,土地拍卖市场会保持活跃。

  融侨一名负责城市投资的人士对21世纪经济报道记者透露,融侨在具体城市布局上主要特点有三。首先,融侨会根据自身要素禀赋和竞争优势选择差异化的城市布局模式。例如融侨集团发家于福州市辖县级市福清,在当地有较强品牌价值,因此加大投资力度。其在福州已有28年深耕历史,2016年成为福州销冠。

  其次,融侨注重城市群、都市圈的价值外溢地区以及价值洼地的城市布局,这是融侨进入扩张周期的投资选择。据上述人士透露,融侨今年将加大在该类地区的土地获取。

  该公司在无锡的布局就显示出这一思路。2016年9月融侨在无锡拿下一幅地,总价14.4亿元,楼面价13582元/平方米,溢价率269.23%。这是其继2010年拿地后再进无锡。无锡房价爆发于2016年3月,该地块也是融侨去年拿的第四幅土地。

  第三个特点是,融侨持续看好中部区域发展潜力,尤其已经布局的武汉、郑州两城已经被定位为国家中心城市。融侨进入武汉11年,今年1月3日融侨在郑州拿下3幅地,在合肥也深耕了10年。

  综合运用多种形式拿地也是融侨近期土储比较显著的特征,例如依托当地有实力的国企、央企、民企等,进行产业合作。例如上海红坊项目就是收购而来。

  此外,今年融侨开始发力小镇计划,在龙岩已布局一个体育小镇项目,郑州也将有项目落地。

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