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我国家庭住宅配置比重偏高 财富效应或是一种幻觉

http://www.buildhr.com 2017年06月15日 10:31 作者:陈涛 发布:上海证券报

  2016年以来我国热点城市房地产市场的持续升温及房价的大幅上涨,更多受到房地产市场投资投机需求的驱动,再一次展示了市场根深蒂固炒房惯性的力量。巨大财富效应、房地产路径依赖、预期自我实现机制,构建了炒房惯性三大支柱,导致家庭超配住宅不动产动力充足。

  一是巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求。

  1998年我国启动住房制度改革以来,住房不动产投资无疑是近20年内最富价值的投资品种。特别是2003年以来,我国出现了住房价格普遍上涨现象。作为国际大都市的北京、上海、深圳,以及作为区域经济金融中心的南京、杭州、厦门、天津等二线城市,住房价格均出现了巨幅上涨。

  回顾住房价格历史运行轨迹,除2008年四季度因执行适度从紧货币政策致楼市资金阀门收紧引发房价小幅回调外,二十年间我国住房价格大体呈现单边明显上涨态势。以北京为例,1998年北京市城镇职工年平均工资为12285元;2015年北京市城镇职工年平均工资为85038元,较1998年上涨了5.92倍。2003年,北京市原内城四区住房均价为5600元;2015年,北京市内城住房均价约为6万元,较2003年房价上涨了9倍多。

  特别是经历2016年房价大幅上涨后,北京原内城四区住房均价从6万元跳升至10万元以上,而城镇职工年平均工资涨幅却远远小于房价涨幅。类似情况在其他热点城市均有不同程度体现,显示出住宅不动产投资的巨大财富效应。

  二是房地产路径依赖引发集中的市场道德风险。

  2003年以来,房地产业迅猛发展,并带动国内需求扩张,支持了经济持续较快增长,城市发展面貌也得以迅速改观。在这个过程中,地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖,房地产投资在全社会固定资产投资中占据重要份额,加上房地产作为社会融资广为接受的抵押品,房地产金融迅速膨胀。

  在这些因素综合作用下,形成了房地产路径依赖自我强化的运行轨迹。而房地产业路径依赖所形成的发展模式惯性,引发了集中的道德风险,使得房地产投资投机意愿处于低风险、甚至是无风险的运行状态,完全背离了市场经济内在需要风险与收益相平衡的规律,导致我国房地产市场运行在相当长时间内进入“拒绝调整”模式。

  三是预期自我实现机制给炒房惯性添注动力。

  资产价格是市场对资产价值的评价,反映出市场对资产价格未来走势的预期。当市场中大多数投资者预期资产价格上涨,则交易将促使实际资产价格向预期方向变化,直至当期资产价格在剔除时间价值后等于市场预期价格,这就是所谓的预期自我实现机制。我国热点城市住宅价格运行就显示出显著的预期自我实现特征。

  以国际大都市住宅价格为参照物,市场普遍预期一线热点城市房价将与国际大都市接轨,由此大量社会资金涌入,加上市场投资投机炒作,一线城市房价超越基本面支撑出现大幅上涨,透支了未来购买力。而房价上涨预期的自我实现机制,导致实际住宅交易价格出现高位接力上涨现象,反过来又进一步强化了房价上涨预期,为炒房惯性添加了充足动力。

  虽然住宅兼具投资与消费属性,但考虑到住宅不动产高昂价值,无论是住宅投资,还是住宅消费,归根到底还是家庭财富配置结构问题。1998年我国住房制度改革以来,住宅不动产作为家庭财富配置主要品种呈现出快速上升态势,货币财富比重明显下降。在房价高位上涨压力下,举债购房导致家庭流动性最低限度运行的情况并不鲜见。特别是在一线热点城市,二手房市场成交活跃度明显高过新房,而其中的住宅置换链条支撑城市房价高位上涨。

  一是我国家庭住宅不动产配置比重偏高。

  研究表明,住房自有率水平高的国家,几乎都是经济发展水平比较低的转轨国家,而住房自有率低的国家则大多为经济发达国家。英美等发达国家住房自有率在60%-70%,而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上。据统计,截至2010年末,我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。2012年,西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》称中国自有住房拥有率高达89.68%。

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