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万科连拿五幅自持宅地 试水阶段仍难说找到盈利模式

http://www.buildhr.com 2017年06月16日 11:15 作者:张晓玲 徐忆珺 发布:21世纪经济报道

  业内人士认为,目前房企自持宅地,最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。而降低租赁产品的成本、提高相应的收益,也需要政府相关配套政策的支持。

  以高周转、开发销售主的中国地产商,都在面临一场“持有运营”的转型。

  日前,万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,被外界渲染为“70年限售”,而实际上,这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

  万科和它的小伙伴为分布在北京、广州和佛山的五幅地块支付了170亿元的代价,而如何回收、盈利还没有明确的办法和模式,他们正在探索。

  其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下了一些住宅或商业自持地块,这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择,也是房企自身转型必须解决的课题,从卖房子到物业运营,对谁都是一道门槛。

  而这种需要沉淀少则几亿多则数十亿资金的物业运营,尤其是住宅租赁,注定只是大型房企们的游戏。

  自持宅地

  事实上,万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。

  2016年11月17日,首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永丰20号地块。

  同年12月,北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两幅宅地和综合用地,自持70年,业界哗然。

  北京万科探索自持宅地刚刚开始,2017年4月,广州万科又拿下两宗自持宅地,总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%,黄埔区长岭居项目自持比例为55%。紧接着的6月上旬,广州万科再次拿下佛山100%自持宅地。

  除了万科,其他大型房企也拿了不少自持地块。据21世纪经济报道记者不完全统计,近半年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅,支付地价款数百亿,自持比例从36%到100%不等。

  如2017年1月,首开保利龙湖首创联合体以17.28亿元、70%自持竞得了北京平谷金海湖镇宅地;6月,保利地产以总价57.46亿元、自持48.5%竞得杭州襄七房单元宅地。

  自持宅地的出现,与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价,降低居住成本,去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式,目前已被多个城市效仿。

  万科高级副总裁谭华杰认为,地方出让自持型宅地,一定程度上也是响应“租售并举”的居住制度的举措,鼓励机构运营住宅租赁。提供了一种改变城市住房供应结构的可能:在商品房、保障房、个人房东之外,提供大量的机构租赁房。

  但是目前,业内对于自持拿地的策略仍看法不一,有人认为自持产品未来仍有一定的盈利空间,也有人认为“自持宅地”根本行不通。

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