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深圳拟推棚改新政:政府主导下的公共住房体系重构

http://www.buildhr.com 2017年08月11日 10:57 作者:张晓玲 黄昱 发布:21世纪经济报道

  从总体上看,深圳公共住房的供应比例正在加大,住房供应体系正在发生改变。根据《深圳市十三五住房建设规划》,深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房(含人才性住房),政策性住房、租赁住房大大增加。

  在“租购并举”的政策引导下,一线城市纷纷在公共住房和租赁市场发力,广州首倡“租售同权”,北京提出“共有产权”,上海划出一个“租赁城区”,而深圳,则将目光聚焦至棚改,试图进行公共住房供应体系的重构。

  土地资源比其他一线城市更稀缺的深圳,拟通过棚户区改造破解公共住房供应难题。

  8月1日,深圳市住建局起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),8月8日,深圳市城市更新协会官微发布了这一消息。但截至目前,深圳市住建局并未正式公布该意见稿。

  根据这份文件,深圳将把一些20年以上的“老破旧”小区划入棚改范围,必要时实施强制措施,最终用“政府主导-国企实施-公共住房”的模式改造出一批住房,除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。

  该《意见稿》在深圳业内引发了很大的关注和讨论。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这一措施有助于老旧住宅的积极改善,以及培育新型的租赁社区。但同时存在落实和执行的难题,此前深圳的城市更新均因拆迁难度极大,推进缓慢,棚改是否能化解这一难题值得观察;此外,棚改后的人才房、租赁房如何运营,也是未知数。

  破解供应难题

  在很多深圳市民的印象中,深圳棚户区已经很少。而意见稿提出,将深圳使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新的方式进行改造。

  深圳2009年开始实施“市场主导、政府为辅”的城市更新模式对旧小区、厂房等进行改造,主要由房地产企业主导进行拆迁、建设等一系列工作。比如,深圳市目前最大的旧改项目之一——大冲村改造项目采用城市更新模式,由华润置地(深圳)有限公司负责实施。

  不同于城市更新,本次棚户改造采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式,纳入棚户区改造项目库的,由深圳市人才住房专营机构(含其子公司)及其他国有企业作为实施主体承接。这也成为《意见稿》最大的看点。

  同时,不同于城市更新必须100%业主同意才能实施拆迁的原则,《意见稿》提出,对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施,损害大多数业主利益的,实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告,经核实审议后,依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

  而棚改后的住宅性质和用途,则明确了这一文件出台的目的和宗旨。根据文件,棚改区改造项目的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。

  同时,坚持以租为主的原则,合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租售比例。其中,福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

  这或可视为深圳重构公共住房供应体系的尝试。深圳房地产研究中心主任王锋指出,在去年发布的深六条和深八条中,始终在强调多元化的住房供应;而深圳十三五规划明确,十三五期间公共住房供应量要大于商品住房供应量。

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