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房企还债高峰将至:部分或面临4年来最大资金压力

http://www.buildhr.com 2018年01月18日 10:42 发布:21世纪经济报道

  2017年是房地产行业全面调整的一年。

  不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。

  中原地产数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。

  21世纪经济报道记者查询发现,伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。

  随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出,2018年将是房企4年资金压力最大的一年。

  境内融资空前艰难

  据中原研究中心统计,2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。

  除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外,海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、国瑞置业等部分中小型房企。

  克而瑞研究指出,2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了海外发债,“TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%,“TOP10房企”的比例则缩减到36%。

  中原地产指出,虽然绝对值仍然不高,但境外融资需求量已在明显上涨,重要性持续加强。据同策研究院统计,去年12月,房企海外融资总额折合人民币230.61亿元,绝对值及占比已为9月以来占比最高的月份。

  2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。

  不过,海外发债的票面利率相对较高。据统计,去年1-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%,与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中,中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过9%。

  整体来看,2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。

  招商证券分析师徐寒飞表示,尽管海外融资成本偏高,但出于维系资金链的考虑,房企“被迫”发债的格局料将维持,境外发债将会延续攀升态势。

  高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。

  首先是传统的银行信贷。融360数据显示,2017年,无论是商业银行开发贷、个人按揭贷,还是消费贷流入房地产,都受到严格限制,很多银行在年中就停止了开发贷和个贷,贷款利率也不断走高。

  房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

  北京一信托公司管理人士认为,之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资,就是违规业务,这种都要被禁止。

  此外,在监管部门严控下,过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。

  国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计,2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续,这会进一步加剧房地产企业的分化,甚至会有些小房企可能出现信用事件。

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