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厦门房价地价C位领跌 二线城市或鱼贯跟进

http://www.buildhr.com 2018年08月10日 09:26 作者:唐韶葵 发布:21世纪经济报道

  对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

  厦门楼市行情,撕开了二线城市房价地价回落的一道口子。随着厦门地价腰斩的消息传出,厦门楼市行情被推到风口浪尖。

  事实是,今年以来,厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。地价相应也开始下跌,来自厦门克而瑞研究中心的数据显示,2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。

  对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,厦门房价去年涨幅全国领先,房价下跌进而传导到地价下跌;另一方面,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

  今年年初,来自第三方机构数据统计,2017年厦门房价涨幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露,厦门在2017年涨幅确实过大,同一个项目年初卖2.3万、2.4万元/平方米,到年底尽管政府限价,房价还是上涨到3.7万,甚至4万元/平方米。

  上海中原市场分析师卢文曦指出,全国楼市整体在降温,厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌表现在两大方面:岛内两大区出现价格震荡;但岛外一些区跌幅就比较明显了,比如翔安区,去年下半年达到3万多元/平方米,但今年跌到1.5万元-1.6万元/平方米。“在市场受到压力的时候,外围区域房价不抗跌是共同现象”。

  多名房企人士则指出,厦门仅仅是撕开了这一轮房价上涨最后行情的一道口子,后续还会有城市出现类似情况,下半年或打开房企拿地窗口。一个事实是,多家房企表态厦门或者国内部分城市拿地机会已出现,目前在频繁看地。

  融侨集团首席品牌营销官张岩透露,房企在厦门的布局也是理性所为,并非硬扛,政府也不允许捂盘惜售。今年房企的资金成本高了,普遍10%以上,成本与涨幅是逆向的,所以房企打折出售的概率也会较高。

  房价地价双双下跌

  记者查询相关部门数据获悉,从一手房来看,2018年前7个月全市住宅均价40201元/平方米,同比上涨16.3%。也就是说哪怕现在厦门市场下行,但其实一手房价比去年还是要高的。因为早期的价格都受到政府的严格限制,近期政府对高价项目的备案放松了一些。

  如果从二手房来看,7月,厦门链家二手房成交价为40590元/平方米,相比去年9月46150元,下跌12%。如果与2017年2季度的市场最高峰相比,全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出,厦门投资客占比较大,当市场回调时,这些高杠杆操作的投资客就会往外抛售,早期的投资客杠杆过高,现在急于抛售,所以会出现个别单价下跌万元的案例。但相对泡沫挤出还是赚了。

  “厦门房价完全是由地价支撑的。”三盛地产品牌营销总经理朱黎民分析认为,厦门成为全国领跌风向标,原因之一在于厦门岛内各个区域的土地出让价格,业内都非常关注。全国房价会有一个筑底的过程,但不会悬崖式下跌。

  从表象上来说,7月份翔安一场土拍,由金地、华润、厦门国贸联合体以1.89万元/平方米的楼面价摘得地块,溢价率仅5%,相比2016年上述翔安地块楼面价拍到3.8万元/平方米,地价确实近乎折半。但厦门业内人士指出,首先,这个地是多家开发商和谐拿地;其次,这个地块拿地的前提是在政府严格控制下的限售价,进行倒推测算的楼面价,而早期的地块当时并未限价,开发商对未来的价格是有较高的预期的,而且因为容积率低,地块大,可以做高低配,有更高的利润空间,所以早期开发商才敢拿地;第三,这次土拍地块小,要求一次性拿证,不可以做复式产品,各方面属性均比早期地王要差。所以严格来说,楼面价相比早期确实有下降,但并不是真正意思上的腰斩。

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