深圳豪宅扎堆入市 去化如何仍待市场检验

　　昨日，网红盘深业中城发布(一期)住宅公证摇号流程及规则以及诚意登记人名册，虽然设定500万元认筹门槛，仍有2794个筹认购192套房。而近期深圳多个豪宅项目扎堆入市，除深业中城外，还有同样已获预售的金众麒麟公馆、天悦壹号玺苑等项目。此外，还有福田、龙华、前海等地多个豪宅项目屡屡传出入市风声。有行业研究人士指出，豪宅市场区别于普通住宅市场，楼市上行或者下行，豪宅市场的变动幅度都会大于普通住宅。

　　深业中城认筹比近15：1

　　深圳福田区楼盘“深业中城”（一期）尽管诚意金门槛已高达500万元，但仍有2794人交纳，根据其推售的首批192套房源来算，认筹比已达14.6：1。

　　10月27日，备受关注的深圳网红豪宅“深业中城”于官方平台发布深业中城（一期）住宅公证摇号流程及规则以及诚意登记人名册，拟于10月28日进行摇号。根据该名册记录，项目共完成筹客登记2794组。根据一周前发布的“深业中城（一期）住宅销售方案”，本次推售房源192套，建面在133-395㎡之间，其中还包含四套建面约309-395㎡的顶层复式。

　　同时，方案也规定了本次诚意金门槛为500万元，在10月22-26日的四天之内，项目收纳诚意金约139亿元。根据克而瑞研究中心发布的2018年中国房企销售排行榜，139亿元已相当于一家百强房企销售体量。

　　网红盘“租转售”而来

　　“深业中城”（一期）此批推售的192套房源系“租转售”而来，两年前项目开发商声称规避限价，决定将住宅产品“售转租”；今年9月，出于对市场判断的转变及公司销售业绩压力，开发商再度决定“租转售”。而自重新入市起，该项目即紧密牵动市场视线，曾一度出现“喝茶费”传闻，引得项目多次出面澄清。

　　据了解，该项目因地处香蜜湖这一深圳传统豪宅片区而备受市场关注。香蜜湖片区毗邻香蜜湖公园，公共配套相对成熟，且匹配深圳高级中学、荔轩小学、下沙小学等优质学位。房屋中介网站安居客显示，目前该片区一手住宅存量短缺，二手房单价已接近11万元/㎡。

　　除了地段优势之外，项目单价亦低于市场预期。此前有市场人士对南都记者分析，该项目40年产权、不通燃气的公寓均价约11.2万元/㎡，此轮住宅均价或接近15万元/㎡。而根据后续“深业中城”备案价公示，目前项目总价位于约1500-6800万元区间，除开四套复式，单价区间为10.8万元-13.78万元，价格低于市场预期。

　　而另一方面，根据安居客数据显示，香蜜湖周边不少楼龄10年以上楼盘，价格在11万元/㎡以上。

　　豪宅市场变动大于普通住宅

　　近段时间以来，深圳多个豪宅项目扎堆入市，除深业中城外，还有同样已获取预售的金众麒麟公馆、天悦壹号玺苑等项目，与此同时，还有福田、龙华、前海等地多个豪宅项目屡屡传出入市风声。

　　有行业研究人士指出，豪宅市场区别于普通住宅市场，楼市上行或者下行，豪宅市场的变动幅度都会大于普通住宅。

　　豪宅相继扎堆入市背后，是深圳楼市火热。根据易居研究院数据，全国一线城市成交面积同比下降26%，全国40个典型城市新房成交面积同比仅实现4%的增长。但与之相对应，据美联物业监测数据，9月深圳全市一手住宅成交2823套，同比增加25.5%；二手成交7124套，同比增加43.9%。

　　在价格方面，深圳楼市同样明显回暖。根据近日国家统计局最新公布的9月70城房价数据，深圳新房房价环比涨幅在4个一线城市中居首。

　　观察

　　整体住宅市场去化分化

　　对深圳楼市以上火热表现，多名研究人士指出，受政策面多番利好规划驱动，越来越多的人开始关注深圳市场，不单单是本地的客户，还有全国的客户。除此之外，由于各项配套政策相继落地，深圳楼市开始升温。

　　不过，豪宅供给升温的另一面，总体去化是否顺畅仍等待市场的进一步检验。目前，就整体住宅市场而言，去化呈现分化性差异，根据深圳中原研究中心的数据显示，9月深圳新房市场共16个项目入市，在其中的9个住宅项目里，整体开盘去化约28.5%，环比8月有所下降。