公募基建REITs开启万亿级市场

　　近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。专家表示，此次REITs试点相关文件下发，标志着我国公募基建REITs正式启航。如果参照美国公募REITs市场规模，中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之，REITs作为资产证券化产品，可以让资产“活”起来。

　　截至目前，国内REITs产品与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品。此外，我国目前主要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权益和专业化运作上存在共同点，但在“募税管退”等方面仍存在较大差异，所以也被称为“类REITs”产品。

　　兴业证券股份有限公司统计显示，截至2019年年底，“类REITs”产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。

　　中国REITs联盟秘书长王刚表示，从稳杠杆角度看，基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效。REITs的发展也有利于疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆。

　　中国REITs联盟统计显示，截至2019年底，在我国境内的类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品，相对商业物业数量较少。

　　兴业证券股份有限公司分析师郭毅认为，本次试点标志着公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。试点的三大要点为：坚持权益导向；聚焦基础设施领域；以公募方式公开募集资金。坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离”；聚焦基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施；以公募方式公开募集资金是又一亮点，可扩大募集规模、增加流动性。

　　国 务 院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏认为，试点发展公募REITs一方面可以覆盖各类不动产，有利于不动产的小额投资与按份交易；另一方面，也可以盘活成熟的不动产，有利于提高资本金周转率，帮助长期资金与长期资产实现对接。此外，这类新工具一般追求长期回报率，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之一。

　　个人投资者能参与投资吗？鹏华基金管理有限公司有关部门负责人表示，对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

　　公募REITs试点并非完全没有阻碍。鹏华基金管理有限公司有关部门负责人表示，REITs在国外得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。

　　王刚表示，出于风险角度的考量，试点初期，发行的公募基金将只能购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，也体现了管理人对于产品的整体风险了解与把控程度。总体看，公募REITs试点将实行专业的管理人筛选与考核，实现资产持续稳定运营。对于机构投资者而言，REITs无疑会进一步丰富资产配置选项，对于进一步改善投资组合结构具有积极意义。