各地老旧小区改造建设进入加速期 三大痛点亟待解决

　　随着三季度进入尾声，各地老旧小区改造建设进入加速期。日前，筑福集团董事长董有接受中国证券报记者采访时指出，最近几个月，老旧小区市场的变化可以用排山倒海来形容。除改造进度大幅提速外，资本方参与热情也明显提高。以改善生活质量为目的的配套设施建设，是改造过程中最重要的投资方向。这些配套设施在形成稳定现金流后，可以通过证券化等方式实现前期资本的退出，解决老旧小区建设中的出资问题。

　　改造提速

　　住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。

　　“老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手，各地政府普遍较为重视。从近期多地披露的老旧小区改造进度可以看出，上半年受疫情影响，各地开工建设速度整体放缓，下半年提速动作明显。”董有强调。

　　按照国家要求，到2022年要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

　　中国证券报记者观察到，目前各地陆续披露老旧小区改造进度，部分地区完成进度较快。

　　针对老旧小区改造中参与方的资质，董有指出，在建设过程中需要有意识地引入物业管理，物业管理的作用要比单纯的旧改建设重要很多。在老旧小区改造完成后，持续性的物业服务是保护老旧小区改造成果的关键。相比之下，做开发建设的企业进入老旧小区改造后，会面临与新房开发完全不同的情况。

　　举例来看，既有建筑普遍存在能耗过高、使用功能不完善、年久失修等问题，直接降低建筑物使用寿命，影响住户的日常生活。这就需要在改造过程中，一方面，从源头采取防裂缝、防渗漏措施，延长防水工程保修年限。另一方面，加强既有建筑使用管理，同时促使物业管理企业建立保养维护制度，以养为主，及时修缮，延长建筑物使用寿命。