房企集中度或再提升

　　截至8月底，100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。从一、二、三四线来看，新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米，同比增速达11.7%、11.8%和2.1%。

　　具体来看，新建商品住宅库存面积同比增速较快的包括清远同比增长106%、日照同比增长85%、郑州同比增长79%、杭州、青岛分别同比增长55%和51%。从存销比来看，包头去化需要35.7个月，日照去化需要34.7个月，漳州去化需要34.1个月，景德镇、三亚、北海去化分别为31.1个月、28.9个月、28.1个月，

　　严跃进表示，当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放。但是也要看到，近期部分城市购房政策、部分银行贷款也有收紧倾向，这都是后续所需要防范的风险。后续去库存方面，既要引导合理的刚需和改善需求导入，也要严厉打击各类投资投机的购房需求。

　　的确，中原地产数据显示，在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下，9月市场继续高位运行。在9月过去的中上旬里，市场整体成交活跃。热点的30大城市合计成交商品住宅1215万平方米，环比8月同期上涨5.6%，同比2019年同期上涨26%。

　　张大伟表示，在刚刚过去的一周，楼市数据明显回升，一二线同环比升幅均超10%。其中广州回升最为明显，同比上涨40%，北京、深圳也都有明显上涨的表现。

　　但值得一提的是，虽然同比上涨明显，但从环比来看，部分城市二手房成交量环比有所下降。上海易居房地产研究院研究员王宁表示，9月上半月，13城二手房成交量环比有所下降。究其原因，多个前期上涨城市调控大幅收紧，成交有所回落。

　　王宁介绍，上半月金华、杭州等城市成交量下降较明显。其中南京、无锡、杭州等地在8月分别出台了进一步收紧房地产市场的相关政策；如：南京采用摇号拿地以“限地价、限房价”，无锡提高二套房贷款首付及增设离异家庭购房限制，杭州强化住房租赁资金监管。由此带来无锡、南京、杭州成交量分别下降11.9%、12.3%、36%。

　　负债监管提上日程

　　日前，央行会同住建部在前期广泛征求意见的背景下，已形成对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房企资金监管规则前后酝酿近两年时间，是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

　　据悉，“三条红线”分别为，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1　。根据三项指标分别分类，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

　　“这个制度建设的目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。”潘功胜说。例如，从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。未来，还将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

　　对于房地产调控收紧的原因，中国银行研究院宏观观察报告显示，房地产融资政策调整的主要原因，是个别城市出现房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。