城镇老旧小区改造普遍面临“人”“地”“钱”难题

　　2020年11月，记者再次来到这里，只见坑坑洼洼的水泥路变成了宽阔的柏油路，两旁装上了精致美观的路灯，停车位也增加了一倍，小区一下子宽敞了。

　　鲈乡片区位于吴江区中心地带，四面都难以拓展，改造的空间从哪儿来？

　　向内“挤”空间。“没有增量，就盘活存量。”吴江区松陵街道建设管理办公室主任陆士春说，小区绿地面积其实不小，只是以前缺乏维护，绿地变成杂草。改造中，将绿地重新规划利用，绿化带更美了，多余空间还能建停车位。

　　向外“腾”空间。为给居民更多改造用地，位于小区内的社区办公点迁了新址。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所。

　　破解“缺地难”，还要破解“用地难”。

　　国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区。跟大多数老旧小区比，国泰社区闲置土地空间相对充裕，可是却面临“用地难”。“用地要审批，规划要调整，涉及好多部门，不是社区靠一己之力就能完成的。”国泰社区党委书记沈伟说。

　　借着新一轮改造试点的东风，长期存在的难题迎刃而解——

　　先建工作机制。苏州市成立了城镇老旧小区改造提升领导小组，由市领导牵头，统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造。

　　再定统筹方案。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组，环环相扣，打通项目审批绿色通道，实现联审联批。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说。

　　“用地审批和规划很快下来了，马上就要动工啦。”站在小区的空地上，沈伟兴奋地说，“这边要修一条步道，那块要建一个老年活动中心，新建健身场地有3200平方米……”

　　广州：

　　引导居民出资、吸引企业投资

　　“听说要引入物业服务，居民们都说好，可一到交物业费，肯掏钱的却不多。”广东广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林告诉记者，这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难。

　　改造后的小区，要通过引入物业等，建立长效维护管理机制，这需要居民合理出资，更需社会力量参与。421大院引入物业之初，两方的积极性都不太高。

　　居民这头，对物业的收费标准、服务质量有疑问。“总觉得物业公司只是冲着赚钱来的。”徐立林说，居民从没享受过物业服务，也没有付费意识。

　　企业那头，物业公司也挺委屈。“每个月固定支出4万多元，收上来的物业费却不足1万元，怎么办？”421大院物业管理公司经理黄春南一度急得睡不好觉。

　　眼看物业管理难以为继，矛盾还得从两头解。

　　一方面，想办法提升物业公司经营回报。小区的闲置空间开发可以做文章。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后，交给物业公司来经营。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说。固定车位每月500元，临时停车24小时10元，物业通过收取一定停车费贴补了亏空。

　　另一方面，循序渐进引导居民转变观念。改造后，家门口就有了篮球场和健身设施，文体活动的丰富让小区居民乐开了花。“增设的活动设施都由物业公司运营，居民体验到实实在在的服务后，对物业公司越来越信任。”徐立林说。

　　“现在物业费收缴率已提高到七成，有些居民还自发给其他居民做工作。”黄春南说，目前物业经营已基本实现收支平衡，前期投入也有望尽快回本。

　　有了良好服务产品的供给，居民的需求慢慢释放出来。“根据调查，居民还有餐饮、养老等多种多样的需求，我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务，并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说。(记者　赵展慧　王伟健　吴君　洪秋婷)