首批公募REITs受青睐 地产行业迎来新景象

　　本周一，首批9只公募基础设施投资基金（REITs）启动面向公众投资者发行，全部实现超募。业内人士表示，从受关注度情况来看，物流、产业园项目成为受青睐的标的。对于地产行业来说，公募REITs将解决做产业地产、物流地产等资金沉淀、融资和退出机制等问题，也将深刻影响整个房地产行业的格局。未来，不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司，公募REITs上市公司也可能会慢慢占据主导。

　　公募REITs闸口已开 利好产业地产开发

　　业内人士表示，无论从速度还是力度看，首批推出9个项目，作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点得到了大力支持。虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金　（REITs）试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定，但市场潜在的数量依然十分庞大，预计后续上市项目还会持续增加。而只要收益达标，就有望通过公募REITs上市，回笼资金，实现退出，这对开发商做产业地产和物流地产等是较大的利好。事实上，万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目，相信也会陆续亮相。

　　公募REITs助个人投资者

　　跨越物流地产投资门槛

　　从首批公募REITs来看，主要聚焦基础设施领域，包含不动产及土地属性的产业园区、物流园区、IDC数据中心等产权类资产，以及具有特殊经营权属性的资产。而从收益率来看，招募资料显示，中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%，全周期内部收益率分别为6.91%和不低于6%。博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有4.1%，但是，考虑不动产公允价值变动带来的资本利得，整体收益率也不错。总体而言，首批公募REITs的收益率较此前业内预期的4%~5%略高。

　　以物流产业为例，根据第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》研究数据，2010年上半年至2020年上半年，粤港澳大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5；其价格指数上涨157.1%，至257.1。大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点；而两市场价格指数增长差距则更为显著，前者增幅高于后者81.7个百分点。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。显然，物流地产表现出来收益稳健的特性受到投资者的青睐。不过，据第一太平戴维斯深圳副董事总经理、投资部主管吴睿介绍，目前物流地产投资市场可分为主流投资者和新型市场参与者两类。主流投资者可分为四类：外资、内资、机构和国企。可以看到，目前，市场上的投资者主要是机构投资者，事实上，物流地产对专业性要求相对较高，存在投资门槛，但收益稳定性较高、运营风险可控。随着公募REITs的落地，将助于个人投资者对物流地产的投资活动。