头部房企抢跑 土储优势明显

　　作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑。至6月末，首轮集中供地土拍均已结束。克而瑞研究数据显示，22座重点城市首轮集中供地共计出让含宅地块782幅，成交金额达到10486亿元。在集中供地模式下，城市间的洗牌与分化在加剧，既有热度居高不下的城市，也有以地块底价成交、甚至流拍的城市。业内人士表示，随着第二、三批集中供地的来临，未来城市、企业间的洗牌与分化仍会加剧，其中龙头房企策略仍是率先“抢跑”，且优势显著。

　　广州首次集中供地量

　　已占全年供地量62%

　　从整体成交数据来看，22城首次集中供地总成交金额超万亿，土地成交总建筑面积为1.08亿平方米，杭州以1178亿元总成交金额居于首位，北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地成交总金额均超500亿元。亿翰智库的统计显示，首次集中供地的城市中，广州首次供地总量占全年供地量的62%。而在供给量板块分布上，郊区占比较高。天津、青岛、无锡、长沙、广州等城市郊区地块建筑面积占比均在50%以上。

　　值得关注的是，实行集中供地的22城中，每个城市都有其明确且严格的土地竞拍规则，精细至一地一规则，不同地块适用不同规则。“双限”“竞配建”“竞自持”成为多城市土地出让必备规则，最大可能稳定地价、稳定房价、稳定预期。从成交结果来看，深耕型房企或本地房企成为拿地的主力。总体上，2020年度“三道红线”指标表现理想的企业，其拿地的总量也会相应较高，“三道红线”踩线较多的企业，拿地数量相对有限。随着企业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，TOP　50强投资力度已经升至去年二季度的高点。

　　新增土储货值超千亿房企已达13家

　　数据显示，截至2021年上半年，新增货值百强门槛为105.1亿元，同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。从房企百强各梯队新增货值集中度来看，前十强房企新增货值占百强房企的38%，较5月末提高2个百分点，前11强到20强的房企占比17%，与5月末保持一致，后50强房企新增货值仅占百强的19%。短期来看，强者恒强的趋势并未改变，在集中供地影响下，投资集中度将进一步提升。

　　整体来看，2021年上半年，50强房企投资金额1.64万亿元，与去年上半年持平，走势上呈现先抑后扬的趋势，50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势，二季度在集中供地的带动下，投资力度显著高于一季度与去年四季度，与2020年二季度的投资窗口期持平。

　　从广州土地市场的情况来看，克而瑞统计数据显示，自2012年起，截至今年6月30日，增城区涉宅地成交出让136宗，排名广州第一，排名第二的是南沙区74宗，排名第三的是黄埔区70宗。显然，这也是今后新货供应的主力区域。值得关注的是，2021年上半年广州经营性用地合计供应81宗，成交78宗，成交总建筑面积达1100.63万平方米，同比增加18.8%，最终成交金额达1278.78亿元，同比上涨25.1%。从土地用途看，商住以及商办用地的成交宗数较多，均超20宗，纯住宅用地成交18宗，还有11宗综合用地。其中，综合用地的成交总建筑面积405.66万平方米，成交金额395.57亿元，均排第一。这主要是由于番禺、花都以及白云均成交出让了大体量的TOD综合用地。

　　今年上半年又有不少新的房企进入广州市场，从拿地主力来看，越秀地产、广州地铁、珠江投资、融创、金地、中国铁建等多家房企表现活跃，卓越集团、国贸地产等新晋房企也在1~6月市场中表现突出。

　　预计第二批集中供地即将到来。业内人士表示，集中供地政策本身无论是初衷还是“双集中”的方式，都会对“控制地价、抑制溢价”有一定的帮助，在具体实施的过程中需要根据各个城市不同的情况进行调整。从首次集中供地的成交情况来看，企业间联合拿地的趋势仍在延续，主要还是本着控制风险的考量，通过与合作方之间优势互补、资源共享，能够一定程度减低资金压力，达到控制风险的目的。企业的投资决策会受到多因素的影响，如利润率、开发周期、财务情况等。从当前的情况来看，考虑到时间节点、项目的开发周期和“三道红线”等因素，年内的第二次、第三次集中供地的市场热度或有所下降。