第二批集中供地密集启动 "提质"成土拍标配

　　9月8日，作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市，福州最终成交14宗地块，成交总额76.07亿元。此外，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让，福州第二批集中供地正式收官。同日，青岛迎来第二次集中土拍首日，32宗地块均以底价出让，总金额约为142.55亿元。

　　“双集中”供地政策是房地产调控长效机制的重要举措，目的是更好地稳地价、稳房价。由于部分热点城市首批供地时溢价较高，多宗封顶，让本应早已启动的热点城市第二批集中供地计划在8月初按下“暂停键”，重新调整拍卖规则。限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质、竞现房销售面积……政策工具箱实招频出。

　　集中供地出让规则生变

　　今年5月，热点城市首批集中供地纷纷启动。北京首批30宗宅地最终以1109.71亿元的价格成功出让，地块平均溢价率6.4%。杭州57宗土地成功出让，44宗地达到封顶价，总成交额1178.2亿元。重庆46宗土地成功出让，其中22宗土地溢价率超过50%，最高达130%。

　　“畸高的溢价率和不断上涨的地价，违背了当时集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。”有关人士表示，由于部分热点城市房地产市场热度高，房企参拍集中，控制土地价格难度较大，相关部门临时叫停了第二批集中供地，要求调整土地出让规则，引导房企理性参与二批次地块竞买。

　　降低“面粉”价格是控制“面包”价格的前提。就出让规模来看，贝壳研究院统计的11个城市在第二批次出让的住宅规划建面合计为4919万平方米，相比首批次增长8.8%。其中，深圳、厦门和青岛供应分别增长209.09%、167.1%、114.16%。

　　在土地价格方面，业内人士表示，对于土地溢价率，有关部门明确单宗住宅用地溢价率不得超过15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，严格控制城市楼面价新高。

　　根据重庆第二批集中供地集中出让的42宗土地，起始出让总价约316亿元，溢价率不高于15%。天津将出让的61宗地块，从首批次溢价不高于50%下调至不高于15%；深圳第二批集中供应地块溢价率上限统一由45%降至15%。杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%。南京新规最高溢价率由之前的30%下调至15%。

　　保利投顾研究院表示，全国多城二轮供地规则的改变，更加聚焦于“控溢价”“房企资质”和“住房品质”上，取消配建等规则的改变，意味着调控从单纯“稳住地价”向“稳住实际地价”转变。

　　严控资金来源

　　第二批集中供地对于参拍房企资金的要求明显提升。9月8日，西安发布的第二次集中土地出让公告明确，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

　　北京方面，要求竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式，将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。