近3500万人无自有住房 粤港澳大湾区地产需求仍大

　　和国外的湾区对比，这一数字也存在着不小的距离。美国人口普查局数据显示，旧金山湾区的旧金山和奥克兰，这一数字在2017年达到46.5平方米和55.7平方米。

　　基于人口潜力和人均居住面积等各类数据，贝壳研究院预计，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。

　　其中新房约1.5万亿（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿；二手房约2.2万亿（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

　　贝壳研究院还预计，2025年广深港3个核心城市的交易额将达到2.4万亿，占据湾区市场份额由2018年60%进一步提升至65%。

　　当然，在这些释放了大量居住需求的城市，也面临了一些严峻的居住困难。根据《白皮书》，粤港澳大湾区核心城市住房问题主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面。

　　深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，这部分人群的居住环境待改善。

　　从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，面临严峻的不可支付问题。

　　就深圳而言，房改之后走的是最彻底的市场化道路，政府在住房保障方面有欠缺，主要是通过信贷工具支持居民购房。

　　过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高代82.3%。

　　许小乐对此进一步分析表示，“这代表居民有82块钱是借来的，杠杆率在全国处于非常高的水平。其中买房是最重要的杠杆。这说明深圳是住房金融风险全国最高的区域。”

　　根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。在这个维度上，北京和上海分别为77.6%、76.3%。