美国房地产虚火难降 泡沫形成加速

　　美国的房地产在2008年经历了金融风暴的袭击，大幅下跌，某些地区的房价两年内腰斩，房价跌得最厉害的地区，比如拉斯维加斯的许多房屋的价格跌了七成。但自2011年以来，房地产市场逐渐复苏。以二手房为例，2011年时的房价大致在17万美元左右，此后逐年上升，10年内几乎增长了约八成，达到31万美元。

　　此轮房价上涨总体根源是各国央行为刺激经济普遍实施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴发以来，利率进一步下行，流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为，极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。

　　据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

　　房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际的一份报告显示，全美房产估值偏高5.5%。这份报告指出，"就业增长放缓、失业率仍然处于高位，这些因素无法支撑持续的房价上涨。

　　约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的买家买房不是用来自住，这将使美国房屋永久性的变得更加昂贵。他预计房价在去年11％的涨幅基础上，今年将会上涨12％，2022年还将再上涨6％，房价增长的速度类似于2004年和2005年。

　　诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒警告称，他担心市场上一些最热门的交易正在形成泡沫，其中包括房地产市场的泡沫。席勒表示，实际房价从来没有这么高过，这令人担忧。席勒不认为央行政策可以解释这一切，他认为有一些关于市场社会学的东西正在发生。席勒发现，在过去30年里，房价似乎推动了新屋开工，这种模式再次出现。席勒也认为，房价在一年内可能不会下跌。席勒还表示，目前的房价走势也让人想起了2003年，也就是开始下跌的前两年。他指出，这种下滑是逐渐发生的，房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

　　负面影响渐次显现

　　由于房价上涨，房屋可负担性已经出现下降。美国全国房地产开发商协会的数据显示，全美约60%的家庭无法支付一套价格位于当前房价中位数的新房。