房企抢滩城市更新，如何盘活存量、点石成金？

　　柴志坤举例道，“擅长设计的企业，可以切入有机更新，把既有建筑改造得更有商业价值；有些企业能把握清楚地方政策，就可以做涉及老工业区、大片区的改造；还有些企业有较好的产业基础，可以涉及大片区的产城融合项目。”

　　城市更新考验资源整合和合作精神

　　面对城市更新的商机，越来越多的房企开始关注存量更新市场，并付诸实践。问题在于，城市更新与传统房地产开发有很多不同之处，房企切入城市更新赛道，在盈利模式和商务模型等方面，房企应该如何“长跑”？

　　“如果说以前传统房地产开发，顺应城市外延扩张，那城市更新更像是内涵式发展。”柴志坤表示，城市更新可简单分成三类：拆除重建类，有机更新类，综合整治类。在运营模式和盈利方式上，传统开发主要基于短期快周转，现金高周转创造利润，而城市更新主要利用长期的资本，创造长期综合的经济效益。

　　此外，柴志坤指出，传统房地产开发的商业逻辑基本上属于投资、建设、销售，再复制高周转，而城市更新的商业模式在于投资改造，长期运营，以获取长期收益，各个项目有自己特点，在复制情况下，也会遇到各种问题。

　　实际上，不再是简单的拿地-开发-卖房-拿地的模式，城市更新融入了产业、运营等思维，对于资本有着更多的要求。恰如柴志坤所言，城市更新简单而言就是“新”，需要长周期的资金以及相关政策的扶持，尤其在老旧小区改造中，最大的问题便是资金。

　　不仅如此，企业在摸索适合自己的“资产运营+资本运作”有效模式时，仍面临着不少操作层面的挑战，这需要横跨多个专业领域的共同合作，“城市更新另一大特点在于跨领域、跨行业，在这一过程中，需要企业有开放的思维方式，这考验企业的资源整合能力和合作精神。”柴志坤说。

　　当代置业(中国)有限公司执行董事、总裁张鹏也认为，城市更新涉及各方利益，包括资本方、业主方、运营方，以及后续引入业态的商业体。在这一过程中，企业需要解决三大方面的问题：建筑与建筑之间的关系，其中涉及到用技术手段减少耗能等；将建筑跟人结合起来，即用科技手段，分析人的行为轨迹、消费习惯等；将人和人连接起来，思考后续商业模式、更多IP能否裂变等内容。