房企“争食” 城市更新的蛋糕到底有多大？

　　城市更新成利润新增长点

　　据悉，早期涉足城市更新的房企已经在利润上分得了一杯羹，这对于传统房地产利润下调的今日无疑是个亮点。据时代中国2018年年报和克而瑞数据，年内时代中国转化了四个城市更新项目，其中三个是旧厂改造，一个是旧村改造，总货值近145亿元，收入为27.75亿元，毛利率达64.6%。无独有偶，旧改专业户绿景中国2017年公司整体的毛利率就高达65.3%。此外，根据《时代周报》报道称，佳兆业集团董事局主席郭英成亦对外透露，公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州项目为40%，惠州、中山则为26%左右。

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，目前相对宽松的政策环境是促使更多房企拿地的一个重要原因。如今，广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例，猎德村当属“旧改模板”，新鸿基主持的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程，开发商根据每个城中村的实际情况假以改造，也获得不俗的成效。而这些，也让其他房企闻到了旧改“香饽饽”的味道。

　　风险　资金投入周期长　开发不确定性多

　　旧改让旧城区焕发出独有的魅力，相应的，旧改带动老城区物业的升值同样是显而易见的。二手物业因旧改而增值，稀有的一手物业因比邻旧改后的物业，也持续彰显地段的竞争力。不过有别于常规的房地产开发，旧改的项目往往需要高投入，回报周期也较长。因此对于房企来说，旧改高利润的背后也隐藏着各种问题和风险。

　　是否熟悉本地成关键

　　克而瑞地产研究中心分析人士指出，对本地市场和政府运作是否熟悉，是房企参加旧改的关键。在克而瑞看来，有能力参加旧改的房企呈现两大阵营：一类是本地较早开始旧改的中小房企，这些企业和地方政府沟通更为便捷，也更熟悉本地市场；另一类是区域深耕的大型房企，多年的积累使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。

　　此外，旧改战线长，对适合高周转的房企来说也是考验。“一般一个旧改项目从立项到审批、开发，需要层层审批。”一位参与旧改的开发商对记者表示，一般旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入。广州中原房地产项目部总经理黄韬认为，三旧（旧村、旧厂、旧城区）改造前期开发商需有很大的力度投入，再加上近些年开发商开发资金较严，不是简单的贷款可以解决，这点是开发商面临的第一道坎。第二道坎是竞争很大，即使旧改位置不错，但目前全广州旧改项目很多，竞争仍然很大。

　　对房企资金要求很高