央企地产商5年沉浮录：高管大换防重回增长赛道

　　“央企追求的是稳定、长远发展，能够穿越每个经济周期。”接近保利的人士表示。

　　颜建国称，中海始终把净利润稳定增长排在首位，注重盈利水平的稳定提升，同时规模与效益兼顾。

　　重新出发

　　风水轮流转。

　　权力结构趋于稳定的央企，在2019年开始重新发力。中指院数据显示，今年一季度，房企销售排名中，保利发展超过融创升至第四，且与第三名恒大只差98亿；华润置地冲到了第八。

　　他们在规模和行业排名上有更大的进取心。保利提出了“重回前三”，招商蛇口去年排名12，今年目标进入前十。

　　如果扩大到整个国资，深圳国资背景的万科也可能超过碧桂园重回第一。这意味着，房企前十要重新排位了。

　　“事实上，从2018年央企、国企就开始重新冒起了。这跟金融成本有关，房地产最重要的比拼之一就是融资成本。”黄立冲分析，在国家降杠杆背景下，很多房企面对的根本不是加杠杆、去杠杆的问题，是根本没有办法获得融资；同时针对国有企业和民营企业的贷款成本、资金成本价差越来越大。

　　对于融资成本低的企业而言，可以坐拥很多房产的同时获得不错的回报；成本高的可能会亏损、倒闭。

　　财报显示，中海、华润、保利、招商、万科的综合融资成本在5%以内，华润和中海更在4.5％以内。

　　民营房企中，能与他们相媲美的几乎只有龙湖一家，2018年龙湖的融资成本为4.55%；其他如碧桂园、融创这类大型民营房企，融资成本普遍在5%以上，恒大的融资成本更高至7%以上，与公司发行了多笔美元债有关。

　　此外，央企普遍净负债率很低，在30%-40%多，可以有加杠杆的空间，去逆周期并购。

　　在面向未来的竞争中，央企和国企还具有更强的拿地、资源获取能力，也就是说，他们可以拿到更便宜的钱、更便宜的地。

　　甚至可以避开土地市场的规则，不需要公开招拍挂拿地，而是直接和地方政府合作，比如招商蛇口在蛇口的旧改、华润在南山的深圳湾综合体运营项目，都是与政府合作的。

　　记者注意到，近两年，像中海、招商这类央企，更多地绑定集团协同发展，中海依靠中建集团的产业新城项目获取资源，招商借着招商局深度布局港口运营，发展邮轮产业。